北京临空经济区
咱们新群的粉丝这两天讨论永清北部新城，但是有很多误解，我们昨天讲课也说到了所谓的新城，到底什么叫新城？也有分类，远离城区、单独立项、单独开发的区域才叫新城，而老城区装不下，必须向外扩展，无缝对接的地区不能叫新城。
咱们知道一个县原来的面积都很小，以我们玉田县为例，原来真正玉田县城方圆1华里。我小的时候，老县城还有城墙，一般县城原来都有城墙，我们老县城是整体垫高的，比周边区域地势都高出去一块。当然有的就是一片平地。
改革开放之前县城能有1、2万人口就不错了，像一个大村庄的人口。说过石家庄周边各个村都很大，一个村都是6000人到1万人的规模。后来全县农民都在进城，为什么要进城？因为撤村并校，各个乡镇除了县城镇之外，都不可能吸引容纳人口，都向县城集中。
这是趋势，我们老说全县人口未来至少有七成到县城工作、生活、居住，在乡间的各个村房子还要有，但是这种房子会逐渐闲置下来，老村也只剩下老人。在县城居住生活，老人就医、孩子上学都很方便，年轻人在县城生活与城市一样，各种娱乐活动、休闲活动县城也都有。
农村家里的地不需要天天侍弄，农民一年闲的时间也很多，年轻的农民，新一代九零后的农民，让他天天在农田里他也不干。现在汽车越来越便宜，哪怕是农村，家家有辆车都不算意外，农村还有农用三轮，在县城居住不耽误下农田干活。
现在全县农民子弟即使不去到1、2、3、4线城市工作，去县城居住生活也是必然的，形成了不在县城买房连媳妇都娶不上，说媳妇都说不了的情况，毕竟是男生多女生少的时代。
天天糗在农村，在县城买不到一套房子，对不起，在农村打光棍吧。没人歧视你，而是女青年顶不济的也要到县城生活，而且你让年轻一辈的女青年下农田干活，这个女孩子要多么三从四德？农业生产形势也发生巨大的变化。
家里那块地，如果不搞多元经营，单单种粮食，也不赚什么钱，还不如在县城找点活干，哪怕蒸个馒头也行，这是不可更改的历史潮流。
克强总理恩师厉以宁教授是这么说的，以现在14亿人口测算，未来90%人口要住在县城及以上城市，其中至少20%人口在县城，70%的人口在县城以上的城市居住，留下10%人口在农村生活。也有喜欢农村田园景色的，大家也不都是靠耕地活着。
还是说我们的永清，人口进县城是全国的大趋势，所以像永清县的人口最终70%在县城是很正常的。昨天我们讨论有关进京问题，谁都想进京发展，但是北京不想什么人都进来，人家需要的是人才。
现在全国有2000个左右的县，很多县都通过城市的扩大改成城市的区，如果20%人口也就是2.8亿人口，将近3亿人口在县城居住，2000个县应该容纳多少人口？平均下来一个县城有15万人口，但是仅仅15万人口才是县城的需求吗？当然不是。
我们举了很多例子，比如即使年轻人到北上广深生活、工作，老人还要在农村县城居住，那么在农村老家县城给父母留下一套房子，这套房子买完了之后，平时父母住着，过年过节，你们全家回来探亲就有了配套齐全的商品房。
如果父母过世了，这套房子也不会轻易卖，毕竟是老家，老家你还有一些朋友，多年的朋友世交并不都要到北上广深，或者到二三线城市生活居住。这套房子还要保留，为了联系老家的朋友亲戚，还要有这么一套房子。
像我一样，玉田老家这套房子不能缺，缺了我在玉田的根儿就找不到了。中年夫妻绝对不止一套房子，只要来自农村，或者来自基层城市，到二线、一线生活工作，在老家县城还要有一套房子留下的，这套房子不能缺。
以我们夫妻为例，玉田一套房子，元氏必须一套房子，我们居住地廊坊如果一直住下去的话，我们绝对还需要房子。如果儿女都到北京，儿女必须都在北京有一套自己的产权房，这就是一个家庭最基本的住房需求。
我一个最小的家庭，最基本的家庭，5套房的需求是必须要有的，从县城到地级市到北京，我们都要有房子，就是5套房的需求。而北京2套房子成本有多高？大家可以测算一下。
在北京呆的孩子们各种层次都有，有清华、北大毕业的，有其他985毕业的，但是更多还是基层城市到北京来谋生的，他们的家庭没有那么高大上，也没有官二代、富二代的身份，更多的孩子父母只是普通老百姓。
在北京解决住房问题都很艰难，让我在北京买一套房，我也挺难的，在廊坊住了很多年，自从儿子上学开始在廊坊又住了六年，还是一直租房，但是，不会去农村租住大院子。扎在家乡小县出来的欲望都没有，这种情况在国内越来越少。年轻人城市实在混不下去，回到县城也要琢磨干一些事，比如做个小生意之类的。
这个应该是社会进步的趋势，也是很好的事情，大家都在向上挣扎，都在上进，毕竟县城还能留下大量人口，一个县城有15万人口，人口稠密地区可能一个县城就是30万、50万的人口，30万的人口就是一个中等发达城市。
拿到欧洲30万的人口，就是一个挺大的城市了，欧洲人口很稠密，但是作为一个小城，能有30万人口也就很不错了。
到了北京的人群，第一套刚需房应该买在北京，这是毫无疑义的，但是可能买不起。现在在北京三环、四环、五环买房，甚至在六环核心区买房，我们普通的年轻人也买不起。这就是我们做七环的基础，北京至少1500万人必然要外溢到七环、八环居住。
我们再单独的说一下永清的交通改善状况，京德高速正在修建，在固安和永清的中间但是更偏永清。京台高速G3完全属于永清，这样永清的北京放射性高速就有了两条：京德和京台。
单纯说永清，还有京雄城际固安东站，叫固安东站但是距离固安县城15公里，距离永清北部8公里，也是偏永清的。京雄城际虽然叫固安东站，但是便利了永清北部。雄安地铁R1线是雄安连接大兴机场地铁，这条线必然经过永清，而不经过固安。
再有就是天津到大兴机场的津兴城际铁路，也是过永清也过固安的城际铁路。这是永清的交通便利条件，两条高速三条轨道，而且这种便利是2017年之后才逐渐实现的，我们没有人怀疑几条轨道和两条高速，京台早就通车了。唯一变化是105国道从新机场拐到廊坊市区，这样105国道没有经过永清。
永清区位才是北京中轴线的位置，都以为北京中轴线延伸到固安，不对，北京中轴线是延伸到永清的，北京中轴路不是京开（也就是大广高速），但是很多概念里中轴线就是京开或者叫大广高速，这是不对的，你看歪了。
永清北部开发叫法是不同的，最早是益田和永清县搞的永清北部新城，后来廊坊市和亦庄又搞了个新亦庄。这样永清县城以北地区有两块：一个叫北部新城，是益田和永清县搞的，华夏和荣盛在北部的开发都是在永清北部新城，是县里搞的开发区。
再有因为北京大兴国际机场临空经济区规划已经确定，装备制造业和科技创新园区也都属于永清北部新城范围。很早就听说华夏、荣盛北部原来的开发地块被收回去了。原来永清北部新城华夏与荣盛地块很大，后来土地收回去搞了临空经济区科技创新与高新装备制造业区域。
永清究竟要干什么？不管是前前后后如何规划，都是承接亦庄的产业，亦庄逐渐偏向研发，工厂必须迁出去，迁到哪儿？最近的就是永清。亦庄产业迁到廊坊是没有规划的，亦庄产业迁到永清是必然的。亦庄产业迁到固安也没有规划。
这样永清县城北部的大片区域是前后三个大规划组成的，只能融为一体，本身面积也不大，只能三规合一，只要是永清县城以北地区全部都叫新亦庄。亦庄研发留下，亦庄制造业只偏向永清，没有偏向固安，更没有偏向涿州，也不可能到廊坊市区。
中国河北自贸区大兴国际机场临空经济区100平方公里，除了物流服务在新机场的下方之外，其他都在永清，北京部分的50平方公里牵扯到了大兴。
永清的开发时间很漫长，原来叫做台湾城，后来又改成服装产业城，永清县城北部就是这么干的，后来搞成三个规划。新机场最近地区还有一个云裳小镇，在永清曹家务乡位置，曹家务是永清的回民乡，和县城拉开一段距离，所以我们没有看好云裳小镇。
永清县城的所有配套都在新老城区，是自然就有的。老的北部新城，也就是京雄城际固安东站东行8公里位置，是最早的北部新城。那里有一个很著名的学校叫同文学校，这个学校的教学水平应该是很高的。
廊坊很多地区不论是廊坊市还是永清、固安的教学水平还是不高的，在河北不能与石家庄、唐山和衡水对比。永清一中、固安一中这种县中历来不太有名，北京各种分校纷纷到固安、永清办学，对当地孩子中小学教育水平提升还是有帮助的。
我们叫北部新城，但是永清县城以北地区已经不是新城了，它是老城区向北扩展的区域，就像固安孔雀城一样，固安孔雀城立项都是在2002年之前，目前都是开发已经到一定规模的时期。固安工业园区也就是孔雀城再叫新城就不合适了，永清北部新城再叫做新城也不合适了，它完全是新老城区无缝对接的扩展区域。
我们有的粉丝拿着北京的经验，拿着大城市的经验，拿着桃源新都孔雀城的经验，担心永清北部新城区域是不是没有配套？怎么就没有配套了？老县城有什么永清北就有什么，因为很近，开车三五分钟就到老县城了。
我们为什么看好永清北部区域？因为永清县城以北区域都是重新规划的，重新建的小区。永清老县城的小区规模很小，而且都是本地开发商开发的老小区拆迁之后形成的新小区，老县城的城市建设和小区规划建设水平很低了。
现在永清城北整个片区都是大开发商的领地，融创也是在永清城北的范围搞开发，全国性的大房企入万科也有一块地在永清北部。当然这边的霸主企业肯定是荣盛，还有华夏，讲产品荣盛的产品比华夏产品要好得多，华夏一味地盖高层，荣盛却不是。
一个小区如果是等高式建筑，我还真的不喜欢，到环京地区买房，小区全都是一个楼高，全都是25层、24层，这样的项目我不喜欢。
到北三县去看项目，与置业顾问，问我：先生希望要什么样的户型？我说：在北京住一居，住开间，到环京少于三居不能要。已经把我挤到七环了，北京买不起大房子，到环京我还不要大房子？大家投资七环小三居是首选，两居纯属于无奈。
为什么提倡三居，因为总价格比较低，能承受的起。老人想在环京居住，就买稍稍大一点的130平米左右的三居，这样的三居才能称之为三居。对南方90平米敢干四居这个事，可能南北方人的身高不同，北方年轻人一米九的很多，90平米的四居横着竖着都睡不下。
到七环是无奈的选择，也是必然的选择。“未来五年北京人以住七环为荣”是2017年我们说的话，这段话永远适用。必须住到七环，至少1500万人口在北京买不起，买不起的这些人在北京租房只能是暂时的，北京二手房房价降了两三成，但是新房房价可没有降。
二手房降两三成是因为二手房首付比例太高了，尤其改善型需求80%首付，对于改善型的老百姓（原来有一套房子的人群）也就没有实力付八成首付的达成改善目标，这样就把北京的二手房压下去了，新房你不是买不起吗？
这三年北京新房并没有降价，买不起新房，二手房还不让你买，即使降价你也买不起，大家涌向七环的逻辑一点都没改变。改变的只是预期，这三年改变了预期，七环房价不但没涨，还掉了，还腰斩了，腰斩之后还在继续降，是改变预期造成的。
大家不敢出手，不愿意出手，但是现在才是出手的最佳时期，毋庸置疑，丝毫不用怀疑这一点。永清、涿州房价目前就是普通县城的房价，与北京六环完全无关的房价，不属于环京地区的房价也就这个水平，而环京地区价值之高也是毋庸置疑的。
如果没有疫情，现在的环京正是逐渐回升时期，疫情影响了大家的情绪，也影响了开发商的信心。所以才留下来环京七环投资的机会，包括刚需释放的机会。现在北京的房子你买的起，我服你。北京买不起，只能七环买。
重庆降价10%就闹得不可开交，承受不了任何形式降价，降不行只能涨，所以重庆现在是交房纠纷最大的地区，哪来那么多的事？就是房价降了。但是环京地区腰斩之后，楼市却很平静，也体现北京环京的消费实力。
再有环京地区至少一半以上是刚需人群，没有必要闹，自己早就住上房子了，已经偷偷的笑着住上了三居，还闹什么闹？一般老百姓会说：涨价与我何干？我就这一套房，换句话说，降价与我何干呢？我这一套房总得住吧？这就是环京之所以平静的原因，还是自己要住的。
有房子可住的改善性需求人群降价有资格闹，闹了能改善心情。但是环京地区刚需闹了，在北京再租房子一个家庭一个月要掏8000，租不起，所以就不闹了，我先住吧。这是两地的差距。
环京腰斩为什么闹得不凶？还是投资性人群少数，刚需人群太多，无所谓，根本就没人闹。住不上新房，住不上七环房子，在北京租房成本太高了。房价高、房租高起到了抑制人口进京的作用。2012年北京书记讲：藉房地产调控之机，行人口调控之实，就是要挤出来人口，六环都住不起。
很早2012年就有说法：北京房价均价要达到6万，也就是北京北部八环（北四区）都要到6万。如果北京均价达到6万，1500万进京人口在北京是真的买不起房了。就别琢磨北京了，到七环吧。
离开北京不乐意，所有理论支撑环京也都是成立的，唯一打乱我们理论支撑的是环京冻结户籍的严控。2020年，我们早就改变名称：叫做永清北部，还和我讨论永清北部新城，你的思想是多么落后？
陈宝存老师每天会在微信群讲早课或晚课，和关注房地产的朋友们以及业内人士共同探讨交流。早课内容也极为丰富，涉及房地产问题方方面面，早课形式是语音授课，同时群内也可以咨询房地产相关问题与具体城市区域楼市投资相关问题。欢迎大家加群听课交流。
具体问题可以私信陈老师提问
欢迎评论和转发朋友圈！
推荐阅读
? 存解读：
408.风险在炒房横行的二线城市
407.与天津比广深成渝学区价值等于零
406.京雄间七条高速你羡慕吧？
405.天津是中国的“学区房”
404.北京与燕郊歪曲是无用的
403.冀南钢铁大县：武安城里有文安
402.邯郸：曾经房地产非法集资重灾区
401.新发地疫情为什么只影响保定雄安？
400.燕郊：楼面价1.2万不支持房价超3万
399.高教沙漠地区是没有前途的
398.晋冀鲁豫高考移民首选天津
397.新疫情下暑期北京楼市更加惨烈
396.涿州房价本该高过嘉善与惠阳大亚湾
395.北京疫情恐导致环京市场萧条两个月
394.北京GDP超河北是京津冀转型利好
393.城际通勤北京才能提升天津价值
392.进京检查站阻碍环京通勤北京吗？
391.楼市投资远离大学城和新产业园区
390.兼顾落户与通勤投资，天津唯有宝坻
389.均价被控制房价还能涨三倍吗？
388.除非落户，“投资”天津眼神有问题
387.北京：南三环房价为什么仅仅6万？
386.唐山房价涨的最早涨幅不大
385.城市综合实力：京沪远超广深
384.蓉郑石：最具烟火气城市地摊经济很幸福
383.海南开放冲击港台与珠三角地区
382.楼市政策：不懂雄安就不懂海南
381.临深片区只看好惠阳大亚湾的理由
380.环津楼市不值得考虑
……
—END—
