运营管理是做什么的
核心提示
运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到最大体现的保障。那什么是运营管理呢？简单的来说，商业地产的运营管理主要是招商后，根据不同商业的项目、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，是对商业项目进行全面、有效的经营管理。可以说把握住运营管理就可以把握住商业地产生存和发展的基础，运营管理是项目成功的保障。那么，如何做好商业地产运营管理呢？本文，飙马商业地产从如下六个方面进行分析。
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“人性化“经营管理
要想做好商业地产的经营管理，开发商要打破传统的思路，不能效仿开发住宅的模式，只做简单的物业管理。要重视商业经营管理，组建专业的运营管理团队，以及在运营管理中做到“人性化”。
何为“人性化”？飙马商业地产认为，“人性化”就是必须不断针对消费者的需求与消费习惯以及周边行业竞争形势的变化，调整整个项目经营定位与商品结构。比如：商场地下停车场，在商场消费满200元可以免费停车，那么消费190元不足200元，只要上下浮动不大也可以免费停车，这就是“人性化”管理，适当的增加体验式消费的深度，根据项目所处的地段、环境、自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计，以此充分满足消费者的需求。
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制定多种合作模式
做好商业地产运营管理，开发商就不能仅仅局限于单一的合作模式，应该根据现阶段需求，制定多种合作模式达到企业、投资者、商家、消费者等多方共赢的目标。之前商户入驻，租金可能是按面积进行收费，规定每平的价格，现在很多商家实行按流量进行收费，客流量较大的位置可能收费相对于客流量较少的位置价格高一点，这种创新的合作模式可以吸引更多商户入驻，从一定程度上使得收益最大化。
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完善商户入驻服务
要做好商业地产运营管理，商户入驻服务体验是尤为重要的。很多商户可能会因为开发商的服务态度问题，而导致本来想要入驻的想法一拍两散，因此好的入驻服务可能会给开发商带来更大的收益。
商户入驻服务简单点来说就是将入驻所需的各种资料清单发放及讲解，铺位进行交接、装修图纸的审核、装修押金、办理入驻手续、现场服务、验收退装修押金、装修商对运营服务的评价等一系列的流程。
对于开发商来说，商户入驻你的地方，多拖一天对其来说就是免租期就少一天，因此要再三确认文件清单，提前与负责人沟通，一次性把事情做好。提供一站式的服务，可以替代商户做的事情尽量去做，让商户全程省心，现场管理定期检查商户施工进度和细节，及时与负责人沟通，避免发生不必要的误解。
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细化现场管理
一个商场的质量高低，除了现有的业态组合外，其余的无非就是对日常运营管理的把控，这里服务的对象不仅仅是商户，还有消费群体，细化现场服务管理成为重要运营手段。
首先是巡场管理，制定巡场路线、巡场管理制度，每周组织各部门负责人进行集体巡场，发现问题立即解决，保障商场正常运营。商户人员也需按规定时间或标准从事操作，并时刻关注一些可疑人员的出现并及时处理，保洁人员及时清洁商场垃圾以及洗手间卫生，补充洗手间的纸巾以及其他物料，场内服务人员定期检查服务台的指引图、洗手间导视图等等，避免错误发生。
其次是现场管理，包括广播、背景音乐时段播放、橱窗、环境设施、货品的品质、店招设计等必须严格规范，检查橱窗是否干净整洁、橱窗布置是否体现品牌风格和商品特色，商户宣传声音是否影响到其他商户或者消费者等。
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客户关系维护
做好商业地产运营管理，与客户之间关系的维护是不可缺少的，租户与商场可以说是互相依存的利益共同体，与租户进行良性的互动是必须的，留住好的商户，对经营困难的商户给予一定程度的指导和支持。
可以定期开展一些茶欢会，交流会等活动，拉近与客户之间的关系，节假日举办一些重大活动，增加商场的客流量以及人气，同时积极与主力店进行定期沟通，最大力度帮助他们解决一些问题和提供帮助，对商户营业员的考勤进行管理，可以使用奖罚制度管理，给予按时工作的员工一些奖励，每年至少一次评选“优秀商户”，并给予一定奖励，调动商户积极性。
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规划时段，引进顾客
要做好商业地产运营管理，必须制定周详的规划，依时段来有计划的引进顾客，不仅可以使经营管理的成本效益得到最大程度的发挥，同时顾客的满意度也可以维持在一个较高的水平。
有的商场难免会出现一个时间段人流量爆满，而有时却比较冷清，因为商场在时段划分上，须依照顾客进入商场的人数统计结果，若过分集中，不但会降低公共设施与服务人员的服务品质，同时如果拥挤度到达一定程度，也会降低顾客的舒适感与享受度；
而在某些时段，如果人数过少，可能会导致场面冷清，甚至会严重降低顾客的购买意愿，这样也不利于购物中心的有效经营，所以只有制定一个周详的规划，依时段来有计划的引进顾客成为首要解决方案。
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结 语
总的来说，在这个运营为王的时代背景下，要想做好商业地产的运营管理，需要有一个良好的管理团队，需要根据事实灵活创新，制定适合当下的方案措施，还需要在商户以及租户之间建立良好关系，同业主之间达成一种共识，成为合作伙伴而不是竞争对手，同时开发商不仅要整合各方面专业资源，也要使自身逐渐成为专业者，只有专业的商业地产开发商，才能有效规避商业地产开发的风险，才能驾驭和运营好商业地产。
文章来源：飙马商业地产
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