遗失证明范文
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根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第22条的规定，遗失补发程序指在不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失的情形下，由权利人向登记机构申请补发相应权证的行为。在实践操作中，一般先由权利人向登记机构申请权证挂失，由登记机构在其门户网站上刊发遗失声明后，再由权利人申请补证。从整体看，遗失补证程序较为统一，但在细节上仍存在优化的空间。
合理安排挂失申请环节，
简化遗失换证程序
《细则》第22条规定：“不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。”
实践中，不少登记机构的遗失换证程序需要权利人跑三趟：先申请权证挂失，声明期满后再申请补证，随后领取权属证书。笔者建议在有条件的地区可化简程序，即由权利人直接申请补证，登记机构受理后，在门户网站上刊发遗失声明，期满无异议随即制发权证并可依权利人的要求邮寄送达。具体理由有三方面。
首先，从立法本意出发，《细则》及《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）相关条款，均未要求权利人先挂失后补证，而仅要求权利人提出一次补发申请。由此可见，申请挂失的意思表示即包含了申请补证。此外，申请挂失的意义即在于使登记机构接收遗失信息,以便设置系统交易提示并刊发权利人的声明，不一定非成为补正申请的前置程序。
其次，从立法原则及目的出发，简化遗失补证的环节，最大程度地贯彻了《不动产登记暂行条例》及其实施细则关于高效便民的要求，且快递送证服务在发达省市较为方便实现。
最后，从申请材料看，权利人申请补证无需以挂失材料为前提。实践中，权利人申请补证往往需提交挂失回执。但挂失回执的意义在于方便工作人员计算声明期限，可以通过内部系统由登记机构自行查询和计算。
明确遗失声明载体，
细化“15个工作日”起算点
实际工作中，存在以声明当日还是次日作为“15个工作日”的起算点的分歧，造成了补证时间上的混乱。笔者认为，关于期间的计算，可参照《民事诉讼法》第82条的相关规定，即“期间开始的时和日，不计算在期间内”“期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期”。遗失声明的起算点宜以声明次日为起算点，若次日为节假日的，以节假日后的第一日为声明的第一个工作日，15个工作日期满后的次日即可予以补证。
关于计算声明起算点的载体，有的工作人员仍沿用原《房屋登记办法》第27条、《土地登记办法》第77条的规定，以当事人在其他媒体上自行刊登的声明为计算的载体。但《细则》制定的初衷，正是要避免因信息媒体的多样性导致申请人即便在指定媒体上刊载遗失声明也未必能起到信息公示作用且需支付费用的情况。考虑到登记机构通常有门户网站，与登记的不动产有利害关系的人能很便利地查询网站信息且无需支付费用，故新规对既往的做法有所调整。因而无论从文本还是目的解释出发，笔者认为计算声明的起算点均应以登记机构门户网站上的遗失声明为载体。
明确权证作废时间，
规范遗失声明范本
《规范》第A.3.4有针对遗失换证声明的范文模板，即《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明》。根据其内容，权利人在登记机构门户网站上发布声明当下权证即作废。但该范文表述与登记制度存在一定悖论。
第一，撤回制度。根据《细则》第22条第3款、《规范》第1.10.2的规定，声明期满后补发权证的，应当将补发的事项记载于不动产登记簿,但补发事项在记载于不动产登记簿之前，申请人可撤回补发申请。即声明期内，申请人若因找回权证或其他原因可以撤回原补证申请，权证自始未发生作废的效力。
第二，登记机构公告权证作废制度。根据《细则》第23条，因不动产权利灭失等情形，登记机构需收回权证但确实无法收回的，应当在登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。举轻以明重，遗失换证中权证作废应当以不动产登记机构为主体进行公告，而非遗失声明人即权利人。
综上，排除特殊情况，声明期满后，登记机构应当立即在门户网站或者当地公开发行的报刊上公告权证作废信息并补发权证，此后，方可产生权证作废的效力。因此，《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明》中关于“现声明该不动产权证书或者不动产登记证明作废”的表述可取消。
严格遵守不动产登记规定，
限制遗失补证期间的特定登记
关于遗失换证期间权利人能否携带原权属证书复印件办理转移登记及抵押登记，存在两种相左观点。一种观点采取形式否定说，即申请转移登记或者抵押登记前必须先行补办新证。因为《条例》及《细则》均将不动产权属证书作为申请材料之一，登记机构在收取权证复印件后必须核对原件，否则有未尽合理审慎职责之嫌。另一种观点采取实质肯定说，认为根据《物权法》第17条，登记簿是物权认定的唯一依据，工作人员通过系统比对及材料核实，如申请信息与登记簿一致，即可办理抵押登记等。笔者认同第一种观点，理由主要包括三个方面。
第一，权属证书与登记簿均有物权证明效力，登记簿的效力并不必然高于权属证书。根据《物权法》第17条“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”可知，登记簿具有的是推定权属效力，并非绝对的确权依据。况且法律没有否定登记簿存在错误的可能，现实中可能存在权属证书正确而登记簿错误的情形。因此，权属证书作为申请材料之一存在其本身的独立意义。
第二，权属证书的意义不限于其所承载的权属内容，还在于权证本身及其指向的权利人。权属证书复印件易于伪造，在权利人外貌特征相似度较高的情况下，登记机构无法最大程度尽到合理审慎审查义务，而通过权证原件的真伪鉴别，可进一步明确权属的实际控制，间接识别虚假权利人。
第三，权属证书为转移登记及抵押登记的法定申请材料之一，登记机构应当严格依法登记，不可随意自由裁量。否则，有违正当程序原则，极易导致败诉。
因此，在遗失换证程序中，登记机构可对抵押、转移等处分登记进行系统限制，待申请人领取新的权证后，解除限制并受理申请人的其他处分登记行为。
作者单位：江苏省南京市不动产登记中心
《中国不动产》2018年第8期
以上文章不代表本官微观点
仅供参考
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本期编辑：高荣唱 审定：李军晶
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